拿到需求 → 判断方向 → 匹配方案 → 讲清价值
| 客户说的 | 信号 | 推荐方向 |
|---|---|---|
| "我和朋友一起" | 室友场景 · 要算人均 | → 2B / 3B 整租 |
| "学生公寓太小了" | 强信号 · 已自我判断 | → 直接切社会公寓，不推学生公寓 |
| "我不想住学生公寓" | 可能有过不好体验 | → 先问"为什么不考虑"，再推 |
| "有没有便宜的" | 预算敏感 | → 合租 / 分租方向，算人均 |
| "我想住大一点的" | 学生公寓空间不够 · 要更大户型 | → 先确认人数，单人推大 Studio/1B，多人推 2B+ |
| "我就一个人" | 独居 · 预算自己扛 | → 1B / Studio |
| "小红书看到的" | 已有预期 | → 先确认看到的是什么，管理预期 |
| "学姐推荐的" | 带信任来 | → 承接信任，别推翻推荐人的说法 |
| "我现在住的还续不续" | 续租机会 | → 主动跟进，续租有佣金 |
| 客户类型 | 推荐方向 | 优先级排序 |
|---|---|---|
| 单人 · 预算低 | 分租单间 | 区域 > 房型 > 价格 |
| 单人 · 预算中高 | 1B / Studio | 位置 > 空间 > 配套 |
| 两人同行 · 朋友 | 2B 整租 | 人均 > 通勤 > 户型 |
| 两人同行 · 情侣 | 1B 整租 | 隐私 > 位置 > 价格 |
| 3-4 人同行 | 3B / 4B 整租 | 房间数 > 区域 > 人均 |
| 抵触学生公寓 | 直接推社会公寓 | 空间 > 自由 > 价格 |
| 想要大的 | 社会公寓同户型本身就更大 | 先确认人数 → 单人推大 Studio/1B，多人推 2B+ |
建立信任——用学校和交通作为锚点，展现你对悉尼的熟悉。
展示价值——对比学生公寓，突出空间和性价比。
诚实稀缺——社会公寓是孤品，不是制造紧迫感。
三句话框架 + 房源信息 + 实拍
"这个房子今天又有人看了，你还考虑吗？帮你留意着"
"上次那个可能抢掉了，这边有类似的，一起看看？"
定了 → 推进申请
没定 → 重新匹配
客户可能比你熟。先问需求，直接用区域和房源熟悉度赢得信任。别被问倒。
先确认看到的是什么。小红书的不一定还有，但有类似的。别让客户觉得"跟网上不一样"。
了解谁推荐的、推了什么。顺着往下推就好，别教育客户，别推翻推荐人的说法。
别等客户找。提前一个月主动问"还要不要续"。续租有佣金，而且沟通成本远低于新客。
客户已自我判断。先问"为什么不考虑"了解真实顾虑，然后直接推社会公寓方案。
先问清楚：一个人还是有人同行？预算多少？想要的"大"是指什么——客厅？阳台？多一间房？
关系已有，但预算可能不同。关键动作：算清人均、找够房间数的户型、确认每个人的预算上限。别让预算低的拖住整个决策。
要独立、要隐私。1B 为主，分租不适用。核心需求不是价格，是两个人有独立空间。
一个人先拿房，后续找人摊成本。务必提醒风险：找不到室友的话，自己扛全部租金。适合预算有余量、不依赖室友分摊的客户。
补空位，室友已就位。关键：了解现有室友是谁、房子现状如何、合同还剩多久。帮客户评估"要不要接"而不是"要不要租"。
标准化库存。
同一栋楼同户型有 N 间。
今天不定下个月还有。
稀缺是人为的。
孤品库存。
这个位置这个户型就这一套。
出掉后短期不会有同款。
稀缺是天然的。
不是"快没了赶紧定"。
是"这种户型和位置就这一套，出掉短期内不太可能有同样位置同样价位的"。
诚实，不 pushy。